NUOVI CHIARIMENTI DALL'AGENZIA DELLE ENTRATE SULLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

AGEVOLABILE L'ACQUISTO DI IMMOBILE DA ACCORPARE AD ALTRO ACQUISTATO CON BENEFICI PRIMA CASA, MA SOLO SENZA DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE

Con la risposta 113 dello scorso 21 aprile 2020 l'Agenzia delle Entrate ha fornito la propria interpretazione circa i benefici prima casa in un caso in cui il proprietario di un immobile prima casa intenda comprare altra abitazione presente nello stesso complesso immobiliare al fine di ampliare successivamente la propria attuale abitazione, mediante una demolizione e ricostruzione dell'intero immobile. In particolare domandava all'Agenzia se l'acquisto della seconda unità abitativa prima dell'ampliamento progettato potesse godere dei benefici prima casa (registro o IVA con aliquote agevolata).

Il secondo acquisto, in condizioni normali, infatti non gode dei benefici prima casa, a meno che la prima abitazione non venga venduta entro un anno dall'acquisto della seconda.

Le condizioni per godere dei benefici prima casa, oltre a specifici requisti dell'immobile (immobile abitativo non di lusso) sono i seguenti:

a) l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;

b) nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

c) nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Una interpretazione rigorosa della normativa dovrebbe quindi far propendere per l'esclusione del beneficio in caso di acquisto di un secondo immobile.

Tuttavia l'Agenzia già con la Circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 e Risoluzione n. 25/E del 25 febbraio 2005 è stata riconosciuta la possibilità di godere delle agevolazioni "prima casa", con riferimento all'imposta di registro, per l'acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, a condizione che l'abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche "non di lusso" (caratteristiche che successivamente, in seguito alle modifiche apportate al citato articolo 1 della Tariffa dall'articolo 10 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, sono state sostituite dalla categoria catastale in cui è classificata la casa di abitazione, anche risultante dalla riunione, che deve essere diversa dalle categorie A/1, A/8 e A/9).

Tale orientamento è stato confermato anche nella Risoluzione n. 142/E del 4 giugno 2009 e nella Circolare n. 31/E del 7 giugno 2010, con riferimento all'acquisto di un nuovo immobile da accorpare ad un alloggio acquistato senza fruire delle medesime agevolazioni, a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un'abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, e ciò sulla base "della evidente volontà del legislatore di favorire gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa" .

In tali casi, la dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione nel territorio del comune deve intendersi riferita ad immobili diversi da quello da ampliare.

Il caso sottoposto all'attenzione dell'Agenzia, invece, non viene ritenuto agevolabile perché l'acquirente ha intenzione di fondere le due unità immobiliari solo dopo la demolizione e ricostruzione, ipotesi giudicata diversa da quella esposta nei documenti di prassi dell'Agenzia delle Entrate sopra riportati.